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農地の権利移転と農地転用の手続きについて【福島県の例をもとに】

農地の権利移転と農地転用の手続きについて【福島県の例をもとに】

福島県の行政書士、佐藤勇太です。

所有物は所有者が自由に処分することができるのが大原則ですが、土地に関しては法令によってその処分や利用が制限される場合があります。
例えば、道路に接していない土地に建物を建てることはできませんが、これは建築基準法という法律による利用制限です。

農地においても、様々な処分制限や利用制限がありますが、それはどんな目的によるものでしょうか。
少し長いですが、農地法第1条の条文を見てみましょう。

この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。

農地法の究極的な目的は、国民に対して安定した食料を供給することです。
そのためには、農地を耕作する方々の地位を安定したものとし、国内の農業生産を増やしていくことが求められています。

農地の権利移転(売買や賃貸借)や農地を農地以外のものにすること(転用)に対して、許可を得ることや届出を求められる理由はここにあります。

この記事では、農地を購入しようとしている方や、農地を転用しようとしている方に向けて、農地法が求めている手続きについて解説します。
まずは基本的な考え方を理解していただければと思います。

農地を購入する場合に必要なこと

農地を購入しようとしている皆様が行わなければならない農地法の手続きはどのようなものでしょうか。
農地を購入する場合、原則として農地法の許可が必要となりますが、その目的により2つのケースに分けることができます。

  1. 農地を農地として購入するケース
  2. 農地を別の土地利用目的で購入するケース

まずは1.のケースについて解説します。

農地法第3条による許可申請

まずは農地法第3条の条文を見てみましょう。

農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。

農地を購入する場合には、売買の当事者が市町村の農業委員会の許可を受けなければなりません。
許可を受けない売買契約は無効となり、所有権移転の効果が生じません(登記もできません)。

農地の売買等が許可されない場合として、農地法は7つのケースを挙げていますが、ここでは重要と思われる2つのケースについて説明します。

  • すべての農地を効率的に利用して耕作しない場合は許可を受けられません。

    取得する農地はそこで耕作を行う必要があり、資産保有のための購入は認められませんので注意が必要です。
  • 農地を購入することができる面積の定め(下限面積)に注意してください。

    農地が細分化されてしまうと効率的な耕作が難しくなるため、購入の際にはある程度のまとまった面積が必要になります。

    この下限面積は、北海道以外の都道府県では50アール(5000㎡)と定めれれていますが、市町村によっては緩和されている場合もあります。
    必ずその農地がある市町村の農業委員会に確認するようにしましょう。

    当事務所がある福島県二本松市においては、「申請する農地を含め、取得後の経営面積が30アール以上であること」とされています。

農地転用について【農地法4条、5条許可申請】

農地転用

農地を転用するための農地法の許可には、2種類があります。

  • 自己所有の農地を農地以外の目的で利用するための許可(農地法4条許可)
  • 農地の転用目的での権利移動のための許可(農地法5条許可)

例えば、自分の所有する農地にアパートを建築したいという場合は4条の許可申請となり、住宅を建築するために農地を購入したいという場合には5条の許可申請となります。

「息子が住宅を建てるための土地を私が購入したい」という場合はどうでしょうか。
実はこの場合は許可が下りませんので注意が必要です。

農地法5条の許可申請は、農地所有者と転用事業者が共同して行いますが、申請者(父)と実際に利用する者(子)が異なることになるからです。

農地転用の届出・許可(提出先等)

農地転用の許可申請(第4条許可、第5条許可)は市町村の農業委員会を経由して都道府県知事に対して行います。
ただし、その農地が市街化区域内にある場合には農業委員会への届出となります。

通常、「届出」という行為は窓口に到達した時点で効力を有するものですが、福島県の農地法関係事務処理の手引き(農業担い手課)にはこのような記述があります。

届出書の提出があったときは、直ちに、届出者に対し、法第4条第1項第7号又は第5条第1項第6号の届出は、農業委員会において適法に受理されるまでは届出の効力が発生しないことを十分説明し、受理通知書の交付があるまでは転用行為に着手しないよう指導するものとする。(P72)

事実上、「許可」と同じような運用がされていることに注意が必要です。

また、市町村によっては農地転用の許可権限が委譲されているところもあります。
こちらから確認できますのでご覧ください。

農地転用許可申請の窓口は、すべて市町村の農業委員会になっています。

農地転用許可の基準

農地転用はどのような基準を基に審査されるのでしょうか。

許可の基準には「立地基準」と「一般基準」とがあり、その双方の基準をクリアしないと許可を受けられないようになっています。

立地基準

まずは立地基準について解説します。

農地転用許可制度では、優良農地を確保するため、農地の優良性や周辺の土地利用状況等により以下のように農地を区分し、転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導しています。

農地区分説明 許可or不許可
農用地区域内農地市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地原則不許可
甲 種 農 地
市街化調整区域内の
・農業公共投資後8年以内農地
・集団農地で高性能農業機械での営農可能農地
原則不許可
第 1 種 農 地・集団農地(10ha以上)
・農業公共投資対象農地
・生産力の高い農地
原則不許可
(例外)
・農業用施設、農産物加工・販売施設
・土地収用の対象となる施設
・集落接続の住宅等(甲種農地・第1種農地
以外の土地に立地困難な場合)
・地域の農業の振興に関する地方公共団体
の計画に基づく施設
・農村産業法、地域未来投資促進法等による
調整が整った施設 等
第 2 種 農 地・農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地
・市街地として発展する可能性のある区域内の農地
第3種農地に立地困難な
場合等に許可
第 3 種 農 地・都市的整備がされた区域内の農地
・市街地にある区域内の農地
原則許可
(農林水産省の資料より)

農地転用の申請をする際には、申請しようとする農地がどの農地区分に該当するのかをまず調べることから始まります。
市町村の農業委員会事務局に問い合わせをしてみましょう。

一般基準

立地基準に適合する場合であっても、次のいずれかに該当するときには許可は受けられないことになっています。

  • 転用の確実性が認められない場合
    • 他法令の許認可の見込みがない場合
    • 関係権利者の同意がない場合 等
  • 周辺農地への被害防除措置が適切でない場合
  • 農地の利用の集積に支障を及ぼす場合
  • 一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められない場合

農地法許可申請と行政書士

説明する行政書士

農地の権利移転と農地転用を行う上で知っておくべき基本的な事項をまとめてみましたがいかがだったでしょうか。

農地法による許可申請は法令を読み、制度を理解するのも大変ですが、申請書類の作成も手間のかかるものになっています。
例えば、農地転用の許可申請を行う際には、申請書類の他に次のような添付書類を求められます。

  1. 申請土地の登記事項証明書(全部事項証明書)
  2. 土地選定理由書(事業計画書)
  3. 位置図(5万分の1程度)
  4. 案内図(現況図)
  5. 公図の写し
  6. 土地利用計画図
  7. 建物平面図(建物を建築する場合)
  8. 土地改良区への通知および意見書交付請求書・除外申請書
  9. 水利組合等の排水承諾書(用水路に流入する場合)
  10. 資金調達の見込みがあることを証する書面
  11. 埋蔵文化財の有無に関する証明書
  12. 法人の登記事項証明書・定款または寄付行為の写し(事業者が法人の場合)
  13. 議事録(事業者が法人の場合で、定款の目的にない事業計画の場合)
  14. 転用行為につき、他法令の許認可を要する場合、許可書の写しまたは収受印が押された申請書の写し
  15. 隣地農地所有者の同意(必要と認められる場合)
  16. 委任状・確認書(行政書士等が行う代理申請の場合)
  17. その他許可権者が必要と認める書類

これだけの書類をご自身で収集するのはかなりの時間と労力が必要でしょう。

行政書士法では「行政書士ではない者が、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類を作成することを業とすることは行政書士法違反となり、刑事罰が科されることがある」とされています。

農地転用許可申請書等は「官公署に提出する書類」です。
農地を購入したり、農地の転用を行おうとする際には、現地の近くの行政書士に相談することをお勧めします。

アゴラ行政書士事務所でも、農地転用等の許可申請の手続きを代行しております。
どうぞ気兼ねなくお問い合わせください。

0243-24-8694にて、お電話お待ちしています(相談無料です)。